طرح توجیهی کمیسیون ماده 5
کمیسیون ماده 5 شهرداری، یک نهاد قانونی در ایران است که وظیفه اصلی آن بررسی، تصویب یا تغییر طرح‌های توسعه شهری است. این کمیسیون، بر اساس ماده 5 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران تشکیل شده است و نقش مهمی در تنظیم ضوابط شهرسازی و کاربری اراضی در محدوده شهرها دارد. در ادامه به بررسی طرح توجیهی کمسیون ماده 5 خواهیم پرداخت.
فعالیت‌های کمیسیون ماده 5 اغلب در بستر تعامل بین توسعه دهندگان، دولت محلی و قوانین شهرسازی انجام می‌شود؛ در نتیجه، این کمیسیون محلی برای تصمیم‌گیری‌های کلیدی در توسعه و مدیریت شهری است.
وظایف اصلی کمیسیون ماده 5
کمیسیون ماده 5 طرح‌های تفصیلی ارائه شده برای شهرها را بررسی نموده و اصلاح می‌نماید؛ سپس برای بهبود یا تطبیق این طرح‌ها با نیازهای شهری، پیشنهادات لازم را ارائه می‌دهد. در واقع، این کمیسیون وظیفه دارد این اطمینان را بدهد که طرح‌های ارائه شده با اصول و سیاست‌های کلی شورای عالی شهرسازی و معماری مطابقت دارند.
بیشتر بخوانید : طرح توجیهی چیست ؟
اما مهمترین وظیفه کمیسیون ماده 5، تصمیم‌گیری درباره تغییر کاربری اراضی شهری از قبیل تغییر کاربری زمین‌های مسکونی به تجاری یا برعکس است. تصمیمات این کمیسیون، بر کیفیت زندگی شهروندان، توسعه پایدار شهری و همچنین فعالیت‌های اقتصادی و سرمایه‌گذاری در شهرها از قبیل تخصیص فضای سبز، مناطق تجاری یا مسکونی تاثیر مستقیم دارد.
چرا تغییر کاربری یا تصویب طرح تفصیلی از اهمیت اقتصادی برخوردار است؟
طرح توجیهی کمیسیون ماده 5 و تصمیم‌گیری‌های مرتبط با تغییر کاربری زمین و تصویب طرح تفصیلی در کمیسیون ماده 5 تاثیرات اقتصادی گسترده‌ای دارد، تغییر کاربری زمین می‌تواند ارزش یک ملک یا زمین را چند برابر نماید. به عنوان مثال، تغییر کاربری از زمین کشاورزی به تجاری یا مسکونی، آن را برای سرمایه‌گذاری جذاب‌تر نموده و درآمدزایی بیشتری به همراه دارد. ایجاد پروژه‌های زیرساختی یا تجاری در یک منطقه می‌تواند به جذب سرمایه‌گذاران و افزایش ارزش اقتصادی آن منطقه کمک کند.
از سوی دیگر، تصویب طرح‌های تفصیلی شفاف و تغییر کاربری‌های هدفمند در کمیسیون ماده 5 شهرداری، فرصت‌های سرمایه‌گذاری را برای بخش خصوصی فراهم می‌کند. امکان توسعه مجتمع‌های مسکونی، تجاری یا صنعتی در مناطقی که تغییر کاربری صورت گرفته است، فضای کسب و کار را گسترش می‌دهد و اشتغال‌زایی به دنبال دارد.
همچنین با استفاده از طرح توجیهی کمیسیون ماده 5 و تغییر کاربری می‌توان، از زمین‌های کم بازده یا بلااستفاده، به صورت بهینه‌تری استفاده نمود؛ زمین‌هایی که کاربری آن‌ها با نیازهای روز شهر تطابق ندارد، می‌توانند به کاربری‌هایی با بازدهی بالاتر تغییر یابند و به عنوان مثال زمین‌های صنعتی قدیمی را به کاربری‌های خدماتی یا تفریحی تبدیل نمود.
علاوه بر این، تغییر کاربری و پروژه‌های توسعه شهری معمولاً درآمدهای مالیاتی و عوارض بیشتری را برای شهرداری‌ها و دولت ایجاد می‌کنند. رونق اقتصادی حاصل از این تغییرات، درآمدهای مستقیم و غیر مستقیمی را برای مناطق شهری به همراه دارد. همچنین، ایجاد مراکز تجاری، صنعتی یا خدماتی جدید به واسطه تغییر کاربری، منجر به ایجاد فرصت‌های شغلی جدید می‌شود. فعالیت‌های مرتبط مانند ساخت و ساز، خدمات جانبی و کسب و کارهای محلی نیز از این تغییرات بهره‌مند میشوند.
به طور کلی، با استفاده از طرح توجیهی کمیسیون ماده 5 و با تصویب طرح‌های تفصیلی، توزیع عادلانه خدمات شهری و منابع اقتصادی بهتر مدیریت می‌شود. مناطق شهری از نظر کاربری به نحوی تنظیم میشوند که همزمان با نیازهای اقتصادی، زیست محیطی و اجتماعی، بهترین بازدهی ممکن حاصل شود.
روند درخواست و تعامل با کمیسیون ماده 5 چگونه است؟
در این قسمت از طرح توجیهی کمیسیون ماده 5، روند درخواست و تعامل با کمیسیون ماده 5 را شرح خواهیم داد؛ این فرایند شامل آماده سازی مدارک، ارسال درخواست، بررسی کارشناسی و تصمیم‌گیری نهایی است. درخواست‌دهنده (اعم از مالک، سرمایه‌گذار یا نماینده قانونی) باید مدارک زیر را تهیه نماید:
- سند مالکیت زمین یا ملک برای اثبات حق مالکیت
- مدارک شناسایی مالک یا نماینده قانونی شامل کارت ملی، شناسنامه، و وکالت نامه (در صورت وجود)
- نقشه‌هایی که کاربری فعلی و تغییرات پیشنهادی را نشان می‌دهند.
- گزارش توجیهی و مطالعات امکان سنجی فنی، مالی و اقتصادی که تغییر کاربری را توجیه می نماید.
- استعلام از سازمان‌های ذی‌ربط مانند منابع طبیعی، محیط زیست و آب منطقه‌ای (در صورت نیاز)
در ادامه می‌بایست درخواست در شهرداری یا اداره کل راه و شهرسازی ثبت شود. شهرداری یا اداره کل راه و شهرسازی استان مسئول دریافت درخواست‌های تغییر کاربری یا اصلاح طرح تفصیلی است. درخواست پس از ثبت در سیستم، به واحدهای مربوطه برای بررسی ارجاع داده می‌شود. کارشناسان فنی و شهرسازی در شهرداری یا اداره راه و شهرسازی، درخواست را از جنبه‌های زیر بررسی می‌کنند:
- تطابق با طرح جامع و طرح تفصیلی شهر
- تاثیرات اقتصادی، زیست‌محیطی و اجتماعی
- ضرورت یا عدم ضرورت تغییر کاربری
در نهایت نیز، نتیجه بررسی به صورت یک گزارش فنی به کمیسیون ماده 5 ارسال می‌شود و درخواست در جلسات این کمیسیون مطرح می‌شود.
چالش‌ها و فرصت‌های پیش رو در زمینه تعامل با کمیسیون ماده 5
تصمیمات کمیسیون ماده 5، اگر چه نقش کلیدی در توسعه شهری و اقتصادی ایفا می‌کند، اما با چالش‌ها و فرصت‌های متعددی همراه است که می‌تواند سرنوشت ساز باشد. به طور مثال، بررسی درخواست‌ها در این کمیسیون، به دلیل حجم بالای پرونده‌ها و نیاز به هماهنگی بین اعضا، ممکن است ماه‌ها یا حتی سال‌ها طول بکشد. عدم شفافیت در زمان بندی جلسات و روند بررسی باعث سردرگمی درخواست دهندگان می‌شود. حتی در مواردی ممکن است درخواست تغییر کاربری یا اصلاح طرح تفصیلی با طرح جامع شهری یا سیاست‌های کلان شهرسازی مغایرت داشته باشد و این امر منجر به رد درخواست می‌شود.
گاهی منافع اقتصادی یا سیاسی ذی‌نفعان مختلف (مانند شهرداری‌ها، سرمایه‌گذاران و شهروندان) باعث پیچیدگی در تصمیم‌گیری کمیسیون ماده 5 می‌شود. تغییر کاربری زمین در برخی مناطق ممکن است با کمبود زیرساخت‌های لازم (مانند آب، برق، گاز و جاده) مواجه شود که روند تصویب و اجرای پروژه را پیچیده می‌کند.
کارشناسان شرکت مشاوره مدیریت و مهندسی بهین صنعت یاب، با تجربه موفق تهیه و تدوین گزارش های طرح توجیهی کمیسیون ماده 5 شهرداری، آماده ارائه مشاوره های لازم به سرمایه گذاران مربوطه می باشند.
بیشتر بخوانید :
